國稅局近期針對預售屋換約的移轉費用有了新認定，以房地合一稅來試算，對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案，要繳的房地合一稅變得更多。本篇文章將幫大家整理房地合一稅相關資訊，以及試算範例給大家參考。
房地合一稅2.0差異》房地合一 2.0 與舊制差異懶人包，預售屋也要繳稅
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預售屋換約房地合一稅認定更嚴格
關於預售換約的移轉費用，國稅局近期有了新的認定：預售屋換約不接受總價 3% 或 30 萬取其低當作成本，只認定已付款項加上獲利的 3% 作為成本，對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案，要繳的房地合一稅將變得更多。
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以千萬預售屋試算房地合一稅
以 1000 萬元的預售屋金額來試算房地合一稅，已經支付給預售屋建商的 100 萬元款項，預售屋換約轉手獲利 100 萬元，若不提供費用證明，45% 的房地合一稅率下，原本要繳 31.5 萬元的房地合一稅，現在則要繳 42.3 萬元的房地合一稅。
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預售屋換約限縮免稅額操作空間
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這次國稅局對於「成本」的認定更加嚴謹，限縮市場上利用 30 萬免稅額的操作空間。
先前官方統計，預售屋換約房地合一稅適用 20％ 以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件總計 3006 件，平均每件課稅金額只有 2329 元。
由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售屋換約不太可能出現賠售狀況，應該有些預售屋案子利用 30 萬的節稅空間小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。
房地合一稅調整後，免稅空間試算
這次預售屋換約房地合一稅費用認定的部分，國稅局主要是針對移轉費用不提出證明文件。
過去市場認知是以預售屋總價的 3% 或者 30 萬取其低，等於有 30 萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作。不過房地合一稅新的認定方法，是依照已付款項加上獲利的 3%，若已付款 100 萬元，獲利 100 萬的狀況試算，以前可以有 30 萬做為費用扣除，現在只能扣除 200 萬的 3%，只剩下 6 萬塊可以扣除，等於關掉利用 3%費用免稅的操作空間。
曾敬德表示，雖然新的房地合一稅認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。
預售屋換約未提供移轉費用證明試算
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項目 |
原本算法 |
新認定 |
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算法 |
總價 3% 或 30 萬元取其低 |
（已付款項+獲利）*3% |
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1000 萬出售 獲利 100 萬案例 |
費用 1000 萬*3%=30 萬 |
費用 (100 萬+100 萬)*3%=6 萬元 |
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房地合一稅 |
(100-30)*0.45=31.5 萬 |
(100-6)*0.45=42.3 萬 |
註：本案例僅供參考，稅務問題請洽各稅務機關
資料來源：信義房屋不動產企研室整理
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