東京房價持續飆升，日本政界近日傳出考慮限制外國人買房的聲音。根據日本不動產經濟研究所統計，2024 年東京 23 區新建公寓平均價格已突破 1 億 1,181 萬日圓（約新台幣 2,600 萬元），中位數也達 8,940 萬日圓，較前一年上漲 9%。而自 2021 年至今短短四年間，東京公寓房價更暴漲 64％，創歷史新高。
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多國收緊買房政策，日本外資推升房價？
房價大漲背後，除了建築與人工成本攀升外，疲軟的日圓與低利率環境，使日本成為海外投資者眼中的置產天堂。根據三菱 UFJ 信託銀行三月調查，東京千代田、澀谷與港區等精華地段，有 2 至 4 成的新建公寓賣給外國買家，顯示外資買盤對市場影響顯著。
在多國陸續收緊外資買房政策後，日本仍幾乎沒有相關限制，與澳洲、加拿大、新加坡等地形成鮮明對比。這也讓外資在東京大量進場，被視為推高房價的重要因素之一。
日本國會掀「限購」爭論，擬徵「空屋稅」
面對民怨與輿論壓力，日本國民民主黨（DPFP）正計畫於 2025 年秋季臨時國會中提出法案，限制外國人購置房地產，並附帶徵收「空屋稅」，針對非自住型外資持有課稅。
而主張「日本優先」的參政黨（Sanseito）則以「國家安全」與「經濟安全」為由，主張應設限外資購地，但法案時程尚未確定。
綜合媒體報導，政治風險顧問公司「日本遠見」（Japan Foresight）創辦人哈里斯（Tobias Harris）分析，這些政策辯論反映日本社會的焦慮情緒：「外國人置產若導致日本人買不起房，民眾生活品質與經濟安全都將受到衝擊。」
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日本薪資偏低，買房負擔加重！
根據經濟合作暨發展組織（OECD）資料，日本平均年薪約 49,446 美元，在 34 個會員國中僅排第 25 名。相較於歐美主要城市，東京房價漲幅與收入成長脫節明顯，年輕族群買房壓力大增。
不過也有部分民眾認為「外資買房是假議題」，PTT 上有網友指出，日本人租屋文化普遍、人口高齡化加劇，外國人買房反而為市場注入資金與活力；也有人調侃，「才漲 64%，台灣早就漲 160% 了！」反映網路輿論的兩極化態度。
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果仁家觀點：東京限購若實施，恐改變亞洲資金流向
果仁家分析，若日本真的推動外資限購或課徵「空屋稅」，短期內可能抑制外資炒作需求，房市交易量勢必降溫。不過，由於東京仍具國際金融中心地位、政治穩定與利率低等優勢，中長期仍有資金支撐。
而這波「限購討論」不僅牽動東京市場，也可能間接影響亞洲資金流向，如果外資無法自由進場日本房市，資金可能轉往台灣、泰國等新興市場尋求標的。
對台灣而言，若國際資金湧入、房價再受推升壓力，政府如何在外資與民生之間取得平衡，將成為下一階段房市政策的挑戰。
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