許多人在準備買房的過程中，常常會在無論是廣告、實價登錄系統上面，看到一個名詞「建蔽率」，但相信很多人不知道這是什麼意思！但建蔽率在買房子的時候卻是一個需要搞清楚的字，今天就帶大家一起看看，也把怎麼計算、法規的規定都一次告訴你。
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告訴你建蔽率的意思、怎麼計算跟法規規定
在買房子的時候你一定會聽到一個名詞叫做「建蔽率」，這攸關了你買的房子面積大小，不過對於一般人來說這個詞並不好懂，所以我們今天就用一篇文章來告訴你建蔽率到底是什麼意思，還有該如何計算、法規的規定又是如何，讓你在買房子的過程中不輕易被帶風向！
建蔽率的意思是什麼？
建蔽率，又稱建築密度、建築覆蓋率，指的是「房屋最大水平投影面積與基地面積的比率」，用白話一點來解釋，就是「一塊空地能用來蓋建築物的面積比例是多少」，更簡單的解說方式則是「房子可以蓋多滿」。
建蔽率愈低，則周遭留下的空地就愈大，而這些留下來的空地就是用來做道路規劃、植栽、中庭等其他設施使用。
建蔽率的計算方式是什麼？
建蔽率的計算方式其實滿簡單的，你只需要知道「建築面積」跟「基地面積」，就可以算出建蔽率。
計算公式：建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
不過在一般的使用上面，因為通常建蔽率都已經被揭露，因此建蔽率會被用來「反算」回去來計算實際的建築面積。
常用之公式：建蔽率 × 基地面積 = 建築面積
為什麼法規要規定建蔽率？
為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足的問題，於是政府訂定各種土地使用分區（分為「都市用地」與「非都市用地」）的建蔽率與容積率，藉此來規範土地開發密度，以維護環境品質。因此無論你買的預售屋、二手屋、成屋，即使土地大小相同，也會因為所在的區域規定的建蔽率與容積率不同，而影響到房子的寬度與高度，甚至連土地價格也會受到影響，當然房價也會受其左右。
法規規定的建蔽率上限為何？非都市用地
非都市土地使用管制規則第九條之規定：下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查：
| 建蔽率法規上限 | |
| 甲種建築用地 | 60% |
| 乙種建築用地 | 60% |
| 丙種建築用地 | 40% |
| 丁種建築用地 | 70% |
| 窯業用地 | 60% |
| 交通用地 | 40% |
| 遊憩用地 | 40% |
| 墳墓用地 | 40% |
| 特定目的事業用地 | 60% |
法規規定的建蔽率上限為何？都市用地
而在都市用地當中，總共有十種「使用區分」：
- 住宅區
- 商業區
- 工業區
- 行政區
- 文教區
- 風景區
- 保存區
- 保護區
- 農業區
- 其他使用區：必要時得劃定特定專用區
而根據現行的法規規定，使用區分為「住宅區」的建築物之建蔽率不得超過下表規定：
| 建蔽率法規上限 | |
| 第一種住宅區 | 30% |
| 第二種（含之一、之二）住宅區 | 35% |
| 第三種（含之一、之二）住宅區 | 45% |
| 第四種（含之一）住宅區 | 50% |
所謂的「第二種住宅之一」、「第三種住宅之二」這種分類，主要是因為該建築物面臨三十公尺以上之道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，才會有此分類，但是建蔽率的法規上限則與主要類別相同。
而若是建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如下：
| 建蔽率法規上限 | |
| 第二種住宅區 | 40% |
| 第三種住宅區 | 50% |
| 第四種住宅區 | 60% |
這樣的意思是建蔽率越小越好嗎？
看到這裡，你可能會有一個結論是「建蔽率越小越好」，但這並不是完全正確喔！因為建蔽率跟基地大小有相當的關係，若以同樣的 40% 的建蔽率，基地大小 100 坪跟 500 坪，可用的空地空間就差了很多，因此建議大家在買房之前還是要先確認「基地面積大小」，再套用建蔽率進去計算，才會得到比較有參考價值的結果。
