為了實現居住正義，讓台灣的租屋市場能夠健全發展，同時減少租屋糾紛，近年來政府不斷提供各種獎勵和補助，鼓勵房東們加入社會住宅包租代管的行列。比起自己出租，包租代管對房東而言可以節省很多麻煩事，不過，加入包租代管風險還是有的。本文將介紹包租代管風險，以及常見 3 大包租代管糾紛有哪些？ (首圖來源：內政部發言人室@YouTube)
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包租代管風險
包租代管可視為一種投資或事業，而無論是投資還是事業，在經營上都會有風險存在，而包租代管風險可以歸納出以下 3 項：
一、空窗期
在找尋房客的階段，或是舊房客退租後尚未出租的這段閒置時間，就是所謂「空窗期」。包租代管基本上可拆為「包租」和「代管」兩個部分，如果選擇「包租」，空窗期的租金會由包租業者支付；選擇「代管」，空窗期的租金損失則由房東自行承擔。因此，只要房子一天租不出去，對於有資金壓力的房東而言，壓力只會越來越大。
有關包租代管的介紹，請看：【包租代管懶人包】包租代管是什麼？費用、租金補貼一次看！
二、實拿的租金可能較低
包租代管風險，尚有租金收入較低的問題。加入包租代管，房東會需要支付服務費或仲介費給包租代管業者，而自行出租則不需要這些費用，頂多支付廣告刊登費，再加上目前台灣自行出租房屋的房東多半沒有在申報租賃所得，所以，自行出租實際能拿到錢會比委託包租代管業者來得多。
若是加入社會住宅包租代管方案，租金價格會是市場行情的 8~9 折，因此，房屋屋況較好、太豪華的物件就不適合。而且，社會住宅包租代管方案是政府的政策，加入包租代管的房東一定會需要申報租賃所得，雖然政府有提供稅賦減免和費用補助，但細算下來，房東實拿的租金可能還是比自行出租低。
三、房客租屋糾紛
出租房子最怕遇到房客租屋糾紛，而這也是包租代管風險的其中一項。選擇「包租」和「代管」所需面臨的風險不太相同。如果選擇「包租」，包租業者會負責處理房客租屋糾紛，房東承受的風險較輕；如果選擇「代管」，那房東就要自行處裡房客租屋糾紛，代管業者只會扮演協助房東的角色，大部分的問題還是得房東處理，房東承受的風險較重。
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除了要注意包租代管風險外，想加入包租代管的房東們也要慎選包租代管業者，否則日後容易引發包租代管糾紛。以下繼續介紹 3 大常見的包租代管糾紛。
包租代管糾紛
一、業者謊報租金賺取價差
常見的包租代管糾紛，多與金錢相關。和「包租」比起來，「代管」比較容易有業者謊報租金的問題，因為代管業者可能「代理簽約」並負責收租，房東可能不知道實際收租的金額。過去曾經發生過有不肖代管業者使用「AB 契約」，房東以為房屋出租的金額是 20,000 元，但實際上房客繳交的房租是 25,000 元。
二、業者詐取修繕費
通常包租代管業者除了協助找房客和收租外，多半也會處理修繕問題，之後再向房東請款。而包租代管糾紛來源之一，源於有些不肖的包租代管業者，會利用「修繕」的名目賺取收入，實際上可能根本沒有修繕事實，或是用二手家具、家電賺取價差。
在包租代管的情況下，房東通常不會接觸到房客，平時沒事房東也不能擅自進入出租房屋內「查房」，所以是否真的有修繕需求，以及修繕後的狀況如何，房東基本上無從得知。這邊建議出租房屋找包租代管業者時，如果業者要進行修繕費的請款，一定要有合規、有公信力的收據或發票，最好在修繕前後要拍照存證，才不會給包租代管業者有「抽油水」的機會，進而引發包租代管糾紛。
三、業者不協助處理房客糾紛及房東需求
前面提過，「代管」業者只會協助房東處理房客租屋糾紛，不會親自處理糾紛，但也有些代管業者是完全不處理的。例如：曾有房東向媒體透露，自己遇到的房客從第一個月開始就欠繳房租，而代管業者只建議房東寫存證信函自己處理。
有很多包租代管糾紛，是房東加入社會住宅包租代管才遇到，像是包租代管業者簽約完之後房子要修繕，業者卻完全不理會；忘記幫房東處理修繕補助申請；負責的業務離職了，接手的業務搞不清楚狀況等等。這也使不少房東加入社會住宅包租代管後，之後又退出或轉而尋求一般包租代管業者。
包租代管風險、糾紛層出不窮，需慎選業者
本篇文章介紹的包租代管的風險和糾紛如下：
包租代管風險：
- 空窗期
- 實拿的租金可能較低
- 房客租屋糾紛
包租代管糾紛：
- 業者謊報租金賺取價差
- 業者詐取修繕費
- 業者不協助處理房客糾紛及房東需求
雖然從本文看起來，多數的包租代管風險和糾紛似乎只會出現在「代管」，事實上，「包租」同樣會有實拿的租金較低的問題，畢竟，包租業者要承擔的管理責任較多，收費會相較「代管」高。而詐取修繕費，不管是「包租」還是「代管」業者，都會有機會發生，因為修繕費原本就是房東必須負擔的出租成本，而房東在無法接觸自己房客和房屋的情況下，修繕的狀況和修繕的必要性，幾乎無法掌握。
這邊建議大家如果要加入包租代管，記得先了解包租代管業者的評價如何，才不會浪費時間、浪費錢，「賠了夫人，又折兵」！
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