重購退稅忽略「1 細節」110 萬飛了，房地合一稅新制重點整理

個人房地合一稅在今年 8 月創下單月 70 億新高，較去年同期呈翻倍成長，國稅局稅賦收入可觀，民眾也更應合地聰明節稅。房地合一稅制度細節多，民眾在適用新舊制度、計算扣除額成本認列、申請重購退稅等環節常有認知落差，建議應把握正確報稅時機，買賣屋時可諮詢代書專家，爭取最理想的節稅條件。

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8 月房地合一稅收入創高，

今年 8 月房地合一稅收入創下單月 70 億元的新高，較去年同期翻倍成長，國稅局稅賦收入可觀。但對民眾而言，如何合規且聰明地節稅成為重要課題。稅制複雜，信義專家也提醒大家房地合一稅的新舊制適用範圍。

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房地合一稅新舊制適用範圍

房地合一稅的新制適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房產，但若是透過繼承取得，則可追溯至被繼承人的取得時間。例如，被繼承人在 103 年取得房屋，繼承人在 108 年繼承，即使繼承時間在 105 年後，仍可適用舊制課稅。

房地合一稅新制稅率依持有期間長短分為：45%、35%、20% 和 15%。若符合自住優惠條件，如連續設籍 6 年且無出租情況，則享有 400 萬元免稅額，超出部分僅以 10% 稅率課徵，為自住民眾提供稅負減免。

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自住條件審核嚴謹，證明文件要備齊

因房地合一稅金額可觀，國稅局對自住條件的審核相當嚴格。申請重購退稅時，可能要求提供裝修照片、合約書等證明，甚至查核水電使用量或監視器畫面來確認居住事實。申請人應提前準備相關證明文件，以利稅務查核。

扣除項目需注意細節

退稅扣除項目包括買房價金、契稅、代書費及裝修費等，但需提供有效發票和合約書。特別是裝修費，僅認列不可拆除的固定裝潢，而像冷氣、熱水器等可拆式設備不在扣除範圍內。此外，繼承人實際負擔的房貸餘額也可列入成本計算。

若無法提供完整的扣除項目文件，國稅局將按售屋成交價 3% 計算扣除額，上限為 30 萬元。若能提供完整單據，則可按實際支出認列超過此金額的扣除。

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重購退稅的時間與建議

重購退稅需在 2 年內完成新購屋登記，否則可能失去退稅資格。例如，有案例因建商延遲交屋超過半年，未能如期完成退稅手續，損失高達 110 萬元。建議民眾在規劃購屋交屋時，預留半年至一年緩衝期，避免時間過於緊迫。

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重購退稅特殊情況與退稅限制

重購退稅需注意 2 種情況：先買後賣者可直接扣抵，先賣後買則需先繳稅，再於兩年內完成申請退稅。此外，退稅後 5 年內不得移轉或出租房產，否則將被追繳。例如，有民眾退稅後出租房屋，因租給申請租屋補貼的房客而被追繳 80 多萬元。

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