隨著報稅季來臨，財政部針對舊制高價住宅課稅標準（豪宅稅）進行調整。這次修法不僅保留原本的總價門檻，更加入「單坪成交價」作為判定依據，影響範圍主要集中在早期買房、近期出售、又無法提供原始買房成本的自住型民眾。面對新制上路，信義房屋提醒 3 大買房族群須特別留意稅負變化。
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2025 豪宅稅新制上路：總價、單價雙認定
近期財政部調整舊制高價住宅的認定與計算方式，俗稱「豪宅稅」的標準除維持原有總價門檻外，首度將「成交單坪價格」納入認定條件。
5月報稅季將至，信義房屋旗下信義代書林祐民表示，這次新制僅適用於未納入房地合一稅、且無法提供買房成本證明的舊屋，主要影響對象為早年買房、近期出售的民眾。
提醒屋齡高、已退休的自住型屋主，售屋前務必試算稅額，並點名三大族群也應特別留意。
2025 豪宅稅新制適用對象、課稅依據
林祐民指出，新制適用對象為104年12月31日以前購得房屋者，申報時若無法核實原始取得成本，須改採財政部公告標準課稅。常見情況如買房合約遺失，實價登錄尚未實施時期，無法取得參考成交資訊者，只能依公告價格估算所得。
若房屋成交總價或單價超過門檻，將被視為高價住宅，並以「成交總價 × 房地比 × 20%獲利率」計算財產交易所得，納入綜合所得課稅。
豪宅稅實例解析：單價超過也算高價住宅
舉例而言，板橋一戶30坪老屋，總價2280萬元、單坪76萬元，雖未達新北市總價4000萬門檻，但超過75萬單價門檻，仍將被列為高價住宅。若房地比為30%、公告獲利率20%，其財產交易所得為136.8萬元，遠高於舊制估算的35.2萬元，稅額可能差距數十萬元。
房地比影響稅額，舊屋不一定重稅
不過林祐民也提醒，是否需負擔高額稅金，仍與房屋持有年限與房地比有關。屋齡越久、折舊越大、土地公告現值越高，房地比通常越低，即使被列為高價住宅，實際課稅金額差異未必顯著。
例如上述老屋若房地比僅12%，計算所得僅約54.72萬元，稅負影響較小。
信義房屋專家：3 大售屋族群要注意！
針對這次調整，林祐民特別點名 3 大族群留意：
一、雙北地區低樓層公寓與小坪數捷運宅
雖台北市單價超過120萬元的物件並不普遍，但部分一樓公寓或小坪數捷運宅因地段佳、總價低、單價高，容易觸及門檻。若為十多年前低價購入，一旦近期出售，獲利空間大，稅負差距明顯。
二、新竹竹北早期買房族
近年竹北房價大漲，許多當年單價十多萬元購得的物件，如今每坪行情動輒逾50萬元，輕易突破高價住宅門檻，出售時應留意稅金差異。
三、104年底前買房且近期出售的屋主
這類民眾在無法提出原始成本證明的情況下，售價若超過財政部公告門檻，將按新制公告方式課稅。林祐民提醒，售屋前應諮詢專業人員試算稅額，降低誤判成本而產生預期外的負擔。
自住型屋主可利用重購退稅減輕稅負
針對具自住需求的屋主，林祐民建議，可利用《所得稅法》中的「重購退稅」與「重購扣抵」機制減輕稅負。只要出售房屋設籍並為自住用途，售後若另購新屋，且建物價格高於原屋，即可依規定申請抵稅或退稅。
車位價格不能亂調，小心觸法補稅
至於能否透過調整車位價格方式節稅？林祐民坦言，若車位價格遠高於市價行情，國稅局可能認定有規避稅負的嫌疑。他提醒，查稅人員經驗豐富，切勿以明顯偏離行情的方式操作，恐將遭要求補稅甚至產生法律風險。提醒退休長輩、無其他所得來源的自住型屋主，可尋求專業房仲或代書協助試算，合理規劃節稅，以免因稅制誤解而承擔過高稅金。
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