在不動產交易中，除了買賣與贈與之外，「房地互易」其實也是不少人會用到的處理方式，常見於家族內部產權調整，或是為了整合土地、釐清界線而進行的交換安排。只是，很多人以為互易沒有現金往來，就不會產生稅負，卻忽略了稅務機關在認定上，往往將互易視為「一換一的兩筆交易」。
本文將帶你一次搞懂房地互易的定義、稅基如何計算，以及實務上可能面臨的稅務成本，協助你在資產規劃時做出更有利的選擇。
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一、 什麼是房地互易？法律定義與「兩次買賣」特性
1. 法律定義：以財產權互換為核心
根據《民法》第 398 條規定，「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」這就是「互易」的法律基礎。白話來說，房地互易就是雙方不支付（或僅支付部分）現金，而是以各自名下的房產或土地所有權作為對價，互相交換。
2. 法律特性：稅法上的「二重買賣」
互易行為在法律與稅法上具有一個關鍵特性：它被視為兩次買賣的法律行為同時發生。
- 甲以 A 屋交換乙的 B 屋，對甲而言，是「賣出 A 屋」並「買入 B 屋」；對乙而言則是「賣出 B 屋」並「買入 A 屋」。
- 因為被視為買賣，所以雙方都需要分別申報相關的移轉稅負，這與一般人想像中的「簡單交換」大相徑庭。
二、 房地互易的稅金計算：拆解雙重買賣的稅負壓力
由於互易被視為兩次買賣，稅金的負擔通常是雙向的。以下是互易過程中必繳的三大稅種：
1. 土地增值稅（土增稅）：雙方皆為納稅義務人
土地增值稅是針對「土地漲價總數額」課徵。
- 在互易行為中，交換雙方皆為土地的出賣人（移轉方），因此雙方都必須根據各自土地的前次移轉現值與本次申報現值之差額，計算並繳納土地增值稅。
- 注意：若符合自用住宅條件，亦可申請適用一生一次或一生一屋的 10% 優惠稅率。
2. 契稅：針對建物部分的取得
契稅是針對「建物（房屋）」的取得課徵。
- 互易雙方在換入房屋時，皆屬於「取得財產權」的一方。
- 稅率計算：若交換的房產價值完全對等，適用 2% 的交換契稅稅率；若價值不對等且有支付價金補貼（找貼），差額部分則按 6% 的買賣契稅稅率課徵。
3. 房地合一稅：獲利部分的所得稅申報
若您換出的房地是在 2016 年（房地合一 1.0）或 2021 年（房地合一 2.0）以後取得，則必須在完成登記次日起 30 日內申報。
- 成交價額認定：以換入房地的時價作為換出房地的成交價。
- 若互易後產生所得（換入價值 > 換出成本），雙方皆需按持有年限稅率繳納所得稅。
三、 稅基認定難題：如何決定「價格」以避免贈與稅？
互易最大的實務挑戰在於「價值的認定」。當兩間房屋價值不對等時，國稅局會睜大眼睛看。
1. 稅基的認定標準：時價為準
互易的成交價格通常以「換入財產的時價」或「契約約定價格」為準。
官方認定：國稅局通常參考「房屋評定現值」與「土地公告現值」。但在房地合一稅制下，則更傾向參考市場行情。
2. 價值不對等的陷阱：視同贈與
如果甲的 A 屋市價 2,000 萬，乙的 B 屋市價 1,500 萬，雙方直接交換且乙未補貼 500 萬價差給甲：
- 稅務風險：這 500 萬的差額會被視為甲對乙的「贈與」。
- 課稅後果：若差額超過每人每年 244 萬元的贈與稅免稅額，甲將被課徵 10% ~ 20% 的贈與稅。
四、 資產配置規劃：房地互易 vs. 贈與 vs. 買賣
在家族財產分配或兄弟姊妹換屋時，該如何選擇？
資產配置規劃：房地互易 vs. 贈與 vs. 買賣（製表：樂屋網）
誰適合選擇「房地互易」？
- 家族分產整合：兄弟姊妹各持有一半的 A 地與 B 地，透過互易可以讓兩人各取得單一土地的完整產權，行政程序較簡單。
- 邊界調整：鄰居間因建築需求互換小坪數土地，以利開發。
五、 結論：避險策略與專業代師的重要性
房地互易雖能解決資產分配的問題，但其稅務邏輯比一般買賣更為繁瑣。2025 年的稅務環境日益透明，國稅局對於「以房易房」的價值落差稽查力道強勁。
實務避險建議：
- 先行估價：在簽署互易契約前，務必先委託估價或參考實價登錄，確認雙方標的價值。若有落差，應在契約中載明「差額價金」的找貼方式，以避開贈與稅紅線。
- 專業協助：互易涉及雙方同時申報、稅費互抵及房地合一稅的精算，建議尋求專業代書（地政士）或會計師統籌辦理，確保兩套买卖程序同步完稅，避免因時差或漏報導致罰鍰。
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文章來源：2026 房地互易稅務全解析：什麼是房地互易？贈與、買賣與互易稅金計算比較
作者：陳宛菱
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