央行持續未鬆綁房市管制，成為市場關注焦點。回顧過往政策走勢，從 2010 年到 2016 年央行歷經六年才鬆手，其間伴隨房地合一稅上路、交易量明顯萎縮，才具備鬆綁條件。本文從上一波信用管制的歷程分析到目前市場變化，整理央行對房市的監管節奏與可能轉折點。
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上一波央行信用管制的實施背景與時間
市場關注央行甚麼時間點會對房市較為鬆綁，觀察上一次選擇性信用管制措施，央行從 2010 年 6 月實施後，一直到 2016 年才鬆綁。
主要當時房地合一實價課稅上路後，不動產投機需求減少加上房價趨於穩定，觀察當時交易量變化，2015 年建物買賣移轉棟數則是 14 年來首度跌破 30 萬棟，顯示房市要趨於穩定才有條件放鬆。
信用管制搭配房地合一稅後的市場反應
自 2010 年 6 月採行不動產針對性審慎措施以來，金融機構持續強化不動產授信風險自主管理，加上房地合一實價課稅新制上路，整體市場不動產投機需求減少，房價趨於穩定。
央行在 2016 年 3 月調整不動產針對性審慎措施，取消特定地區不動產信用管制。但針對高價住宅貸款，仍持續予以規範。
信義房屋曾敬德：本波鬆綁時機仍須觀察
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上一波房市幾乎確定涼涼後，加上房地合一稅上路非自用需求退場，央行才進行鬆綁。
觀察這波在央行持續管控之下，銀行也持續強化不動產授信風險自主管理，預售市場交易量大幅萎縮，現在買賣移轉棟數也都呈現雙位數年減，只是央行也會謹慎小心，確定不會飆風再起後才有可能鬆手。
過往交易量數據與政策鬆綁條件
觀察上一波央行的選擇性信用管制措施，實施當年度建物買賣移轉棟數為 40.7 萬棟，一直到 2015 年才跌破 30 萬棟，且搭配當時有房地合一稅上路抑制，央行才鬆綁房市管制措施，鬆綁後房市也呈現自用當道的理性市場，一直到 2019 年建物買賣移轉棟數才重新站回 30 萬棟。
本波交易量與打炒房節奏
這波交易量本來 2023 年又修正到 30.7 萬棟，但 2024 年又拉高到 35 萬棟，2024 年第三季央行就先請銀行喝咖啡，又祭出第七波抑制房市。
隨後市場交易就出現量縮，觀察一手市場也從 2024 高峰時期每月成交 1.4 萬件，到今年都不到 5 千件，外在環境除了台幣升值有利外，後續再推升房市的利多因子有限，整體房市已經呈現自用當道。
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