買房簽約注意事項 PTT 整理：簽約金付款方式、中古屋流程到交屋一次看

看房看到喜歡的物件後，接下來就會進入出價、簽約、申請房貸、用印、過戶與交屋等流程。對第一次買房的人來說，除了不清楚買房簽約金付款方式，也常會擔心簽約後反悔、貸款不足，或不知道用印、完稅和交屋分別在做什麼。

本文整理買房簽約注意事項、PTT 網友常見疑問，以及中古屋從出價到交屋的 5 大步驟。本文主要以一般中古屋、成屋交易為主；若是向建商購買預售屋或新成屋，付款節點及契約規定會有所不同。

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買中古屋流程 5 步驟，一次看懂

一般中古屋買賣可整理成以下 5 個階段，但每一間房屋的貸款、稅務與產權狀況不同，實際辦理順序仍應以買賣契約及地政士規劃為準。

買房流程	主要內容
1. 出價與付定金	查詢實價登錄、提出斡旋或要約、確認價格及交易條件。
2. 簽約	確認產權、屋況、付款方式、貸款條件及交屋日期。
3. 申貸與用印	銀行鑑價與審核貸款，準備報稅及移轉登記文件。
4. 完稅與過戶	繳納契稅、土地增值稅及相關稅費，辦理所有權移轉。
5. 撥款與交屋	銀行撥款、尾款結清、驗屋、費用結算及鑰匙點交。

買房流程 1：出價、斡旋與支付定金

先查實價登錄，再提出買房價格

確認房屋符合需求後，買方可先查詢附近相同社區、屋齡、樓層及坪數的實價登錄，作為出價依據。除了成交總價，也要確認車位價格、管理費、裝潢及屋況是否反映在價格中。

透過房仲購屋時，買方可能選擇簽署斡旋金契約或要約書。兩者使用方式及法律效果不同，而且斡旋條件經賣方接受後，可能產生契約拘束力，因此不要只把斡旋金當成「排隊看房的費用」。

提出斡旋或要約時，建議一併寫清楚：

• 房屋及車位的購買總價。
• 斡旋或要約有效期限。
• 預計簽約及交屋日期。
• 付款方式及預計貸款金額。
• 貸款成數不足時如何處理。
• 屋主應完成的修繕、清空或設備保留事項。
• 哪些情況可以退還斡旋金或定金。

支付定金前，先寫清楚退款條件

買賣雙方談妥價格後，買方可能支付定金，或將先前交付的斡旋金轉為定金。建議使用轉帳、履約保證專戶或可留下金流紀錄的方式付款，並取得載明金額、日期、房屋標的及款項性質的收據。

需要注意的是，契約審閱期不等於無條件反悔期。若買方已簽署具有拘束力的文件，或支付的款項已具有定金性質，之後單純改變心意，款項不一定可以全數取回。

成屋定型化契約原則上有至少 5 日的契約審閱期，但主要是讓消費者有時間閱讀契約內容，並不是類似網購的無條件退貨期。若是一般自然人屋主直接出售房屋，是否適用定型化契約及消費者保護規定，也要依實際交易關係判斷。

找地政士協助交易流程

中古屋買賣涉及產權查核、稅費申報、貸款設定、所有權移轉及原有抵押權塗銷，多數交易會由地政士，也就是一般俗稱的代書協助辦理。

選擇地政士時，可確認是否具備合法執業資格、收費項目是否清楚，以及是否願意逐項說明契約及辦理進度。若房仲或賣方已有配合的地政士，買方仍可要求了解其身分、收費及工作範圍，也可以另外找地政士協助審閱文件。

印章、身分證明或權狀等重要文件如需交給地政士，應確認用途並取得簽收證明。可以由本人親自用印的文件，原則上不必把印章長時間留給其他人保管。

買房履約保證怎麼運作？

履約保證是由銀行或建築經理公司等第三方管理交易款項，待契約約定的條件完成後，再依程序撥付款項給賣方，可降低買方先付款、但房屋未能順利過戶的風險。

不同房仲、銀行與建築經理公司的履約保證內容及收費方式不同，辦理前應確認：

• 履約保證由哪一個機構承作。
• 款項應匯入哪一個專戶。
• 每一階段的撥款條件。
• 交易解除或貸款不足時如何退款。
• 履約保證費由買方、賣方或雙方如何負擔。

買房流程 2：簽約與簽約金付款

簽約前先確認賣方與房屋產權

正式簽約前，買方應確認簽約人確實是房屋所有權人，並核對身分證明、土地及建物權狀、土地登記謄本與建物登記謄本。

如果由代理人代表屋主簽約，應確認授權書、代理權範圍及代理人身分。房屋若有抵押權、查封、預告登記、限制登記或其他權利負擔，也要在契約中寫明塗銷方式與完成期限。

除了權狀，簽約前也要確認：

• 不動產說明書。
• 建物現況確認書。
• 是否有漏水、壁癌、海砂屋或輻射屋疑慮。
• 是否有違建、增建或用途不符情形。
• 房屋目前是否出租或遭他人占用。
• 管理費、水電費、瓦斯費及其他欠費。
• 停車位位置、類型、編號及權利範圍。
• 附贈設備、家具及裝潢是否保留。

自 2026 年 4 月 1 日起，新版成屋建物現況確認書也增加自來水加壓受水設備、太陽光電發電設備，以及氯離子檢測標準等資訊。簽約時應逐項確認，不要只在最後一頁簽名。

買房契約應寫清楚哪些內容？

中古屋買賣契約至少應寫明以下內容：

• 房屋、土地及停車位的買賣範圍。
• 成交總價及各期付款金額。
• 定金是否抵充簽約款。
• 貸款預計金額及貸款不足的處理方式。
• 用印、完稅、過戶及交屋日期。
• 房屋現況與瑕疵修繕責任。
• 原有抵押權及其他權利負擔如何塗銷。
• 水電、瓦斯、管理費及稅費如何結算。
• 買方或賣方違約時的處理方式。

買賣契約通常可分成私契與公契。私契主要記載買賣雙方完整的交易條件；公契則是辦理土地及建物所有權移轉登記使用的契據。

辦理不動產移轉登記的公契，應依契約金額繳納千分之一印花稅。現在除了購買印花稅票，也可透過地方稅網路申報系統或向地方稅稽徵機關申請繳款書。

買房簽約金一定是房價 10% 嗎？

買房簽約金沒有法律規定一定要支付房屋總價的 10%。內政部成屋買賣契約範本雖將付款分為簽約款、備證款、完稅款及交屋款，但各階段金額都是由買賣雙方填寫及約定。

實務上部分交易會把定金與簽約款合計約定為房屋總價的一定比例，但不代表每一件交易都相同。簽約前應根據自備款、房貸成數與撥款時間，確認自己能否按期付款。

例如買方已支付 20 萬元定金，契約約定簽約款為 100 萬元，而且定金可以抵充簽約款，簽約時便需再支付 80 萬元。是否能抵扣、何時支付及匯入哪個帳戶，都要寫進契約。

買房簽約金付款方式有哪些？

付款方式	注意事項
履約保證專戶	保留匯款證明，並核對專戶名稱及撥款條件。
銀行轉帳	確認收款帳戶與契約記載一致，匯款備註可註明房屋及款項用途。
銀行本票或支票	應確認抬頭、票期及是否禁止背書轉讓，並取得收款證明。
現金	較不建議支付大額現金；如使用現金，務必取得完整收據及簽收紀錄。

買房一定要簽本票嗎？

買房交易並沒有規定買方一定要簽本票。是否簽發本票，應看買賣契約、付款方式及貸款安排。

如果交易中需要簽發本票，應確認本票金額、到期日、受款人及擔保用途，避免簽發金額空白或用途不明的本票。債務清償後，也應取回本票，並確認已註銷或作廢。

買房流程 3：申請房貸、用印與申報稅費

房貸不要等到用印才開始申請

買方可在出價前先請銀行進行初步評估，簽約後再正式送件申請房貸。銀行會依房屋鑑價、買方收入、負債、信用紀錄及房屋條件，決定是否核貸、貸款成數與利率。

房貸流程通常包括：

1. 準備身分、收入及財力證明。
2. 銀行進行房屋鑑價。
3. 銀行徵信及審核。
4. 確認貸款成數、利率與年限。
5. 簽訂借款契約及完成對保。
6. 辦理抵押權設定。
7. 符合撥款條件後由銀行撥款。

房貸辦理時間可能從數個工作日至數週不等，若房屋有增建、特殊產權、屋齡較高，或買方財力文件不完整，時間可能更長。

簽約時最好加入貸款不足的處理條款，例如貸款低於特定金額時，買方可以補足差額、改找其他銀行，或依約解除契約。只寫「貸款由買方自行負責」，對買方的保障通常較不足。

用印階段要準備哪些資料？

買房流程中的「用印」，是指買賣雙方在土地、建物移轉契約及報稅、登記文件上簽名或蓋章。實務上多由地政士整理文件，再通知雙方確認與用印，不代表買方一定要親自跑完所有政府機關。

買方常見資料	賣方常見資料
身分證明文件。 印章。 土地及建物移轉契約書。 房貸及抵押權設定文件。 依個案需要提供的戶籍或財力資料。	身分證明文件。 土地及建物所有權狀。 印章及依案件需要準備的印鑑證明。 土地及建物移轉契約書。 原房貸清償及抵押權塗銷資料。

賣方印鑑證明並非所有案件都一律必須提供，是否需要會依本人是否親自到場核對身分、文件是否經公證或認證，以及實際登記方式而異。應依地政士及地政機關的個案要求準備。

契稅與土地增值稅怎麼申報？

房屋及土地買賣主要會涉及以下兩項移轉稅費：

• 契稅：原則上由房屋買受人負擔，買賣契稅稅率為 6%。計算基礎是地方政府核定的房屋契價，也就是房屋評定標準價格，不是房屋及土地成交總價。
• 土地增值稅：買賣案件原則上由土地原所有權人，也就是賣方申報及負擔，稅額依土地漲價總數額及適用稅率計算。

契稅的基本計算方式為：

例如房地成交總價為 1,500 萬元，但房屋核定契價為 150 萬元，買賣契稅為 150 萬元 × 6%＝9 萬元，不是以 1,500 萬元計算。

買房流程 4：完稅、過戶與抵押權設定

完稅款不是繳給政府的稅金

買房流程中常見的「完稅款」，是買賣雙方約定在稅費申報或繳納完成時，由買方支付給賣方的一期房價款，並不等於契稅或土地增值稅。

完稅款沒有法定必須是成交總價 10% 的規定，實際金額及付款日期都應以買賣契約為準。

買方與賣方常見稅費

買方常見支出	賣方常見支出
契稅。 印花稅。 所有權移轉登記規費。 抵押權設定規費。 地政士費用。 房貸相關費用。 仲介服務費。	土地增值稅。 房地合一所得稅或適用舊制的房屋交易所得稅。 原有房貸清償及抵押權塗銷費用。 地政士及仲介服務費。 應由賣方負擔的欠稅、管理費或其他款項。

至於代書費、履約保證費、仲介服務費及部分規費由誰負擔，應依委託契約、買賣契約及雙方協議處理，沒有所有案件都必須由買賣雙方平均分攤的規定。

房地合一稅什麼時候申報？

賣方出售房地後，是否適用房地合一稅，會受到房屋及土地取得日期、持有期間、是否自住及交易情況影響。

一般個人出售適用房地合一稅的房屋及土地，原則上應從完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內申報，不是等到隔年 5 月綜合所得稅申報期間才處理。

若屬較早取得、適用舊制的房屋，才可能在隔年辦理綜合所得稅申報時申報房屋交易所得。實際稅制及優惠資格建議由稅務機關或專業人員依個案確認。

完稅後辦理所有權移轉

契稅、土地增值稅及相關文件完成後，地政士會向地政事務所申請土地與建物所有權移轉。如果買方有申請房貸，通常也會一併辦理銀行抵押權設定。

賣方原本若有房貸，則需依銀行及履約保證程序清償原貸款，並辦理原抵押權塗銷，避免買方取得的房屋仍留有賣方的抵押權。

登記完成後，新權狀可由買方、代理人或地政士依申請方式領取。是否由地政事務所郵寄，應以申請時選擇的領取方式為準，不是所有案件都會自動寄到買方住址。

買房流程 5：銀行撥款、驗屋與房屋點交

銀行撥款與房屋過戶不是同一件事

房屋完成過戶及抵押權設定後，銀行會依貸款契約、清償賣方原貸款及履約保證條件進行撥款。貸款可能匯入履約保證專戶、賣方帳戶，或先用於清償賣方原有房貸，實際流程應依契約及銀行指示辦理。

買方也應在交屋前完成剩餘自備款及尾款支付，並取得完整的付款及收款紀錄。如果先前曾簽發擔保本票，債務清償後應要求返還並確認作廢。

交屋前確認房屋現況

房屋點交前，買方應再次確認房屋現況是否與簽約時一致，並檢查契約約定應保留的設備及家具是否齊全。

交屋時可逐項確認：

• 牆面、天花板及窗戶有無新增漏水或損壞。
• 水電、瓦斯、冷氣及固定設備是否可以正常使用。
• 家具、家電及裝潢是否與契約附件一致。
• 鑰匙、磁扣、遙控器及信箱鑰匙是否交齊。
• 水電、瓦斯與管理費結算日期及度數。
• 房屋稅、地價稅與其他費用如何按比例分算。
• 賣方及原住戶是否已搬離並清空物品。
• 管理規約、設備說明書及保固文件是否交付。

若發現漏水、設備故障或未依約清空，應拍照記錄並寫入交屋確認書，約定修繕期限、費用負擔及尾款處理方式，不要只以口頭承諾處理。

交屋完成後記得換鎖

完成費用結算及房屋點交後，賣方會把房屋鑰匙、門禁磁扣及其他設備交給買方。為避免過去住戶、房仲或裝修人員仍留有備份鑰匙，買方入住前可以更換門鎖或重新設定電子鎖密碼。

若有文件、權狀、印鑑證明或其他正本交由地政士保管，也應在流程完成後逐項核對並取回。

買房簽約注意事項總整理

階段	買方注意事項
出價與定金	寫清楚價格、期限、貸款條件及退款方式，並保留付款證明。
正式簽約	確認賣方身分、產權、建物現況、付款比例及違約條款。
房貸與用印	提早送件申貸，確認貸款不足的處理方式，不任意交付印章。
完稅與過戶	確認契稅、土地增值稅及抵押權塗銷，完稅款比例以契約為準。
撥款與交屋	檢查屋況、設備與欠費，完成書面點交並取回本票及重要文件。

買房簽約常見問題

買房簽約金一定是總價的 10% 嗎？

不是。簽約款、備證款、完稅款及交屋款的比例，應由買賣雙方在契約中約定，法律沒有規定每一階段都必須支付成交總價的 10%。

成屋契約有 5 天審閱期，可以在 5 天內無條件反悔嗎？

不一定。契約審閱期是讓消費者充分閱讀定型化契約，不是無條件解約或退定金的保證。能否解除契約及取回款項，仍要看文件內容、契約是否成立及解除原因。

買房簽約到交屋要多久？

沒有統一的法定天數，應以買賣契約約定為準。實際時間會受到房貸審核、稅費申報、原抵押權塗銷、所有權移轉及賣方搬遷進度影響。

房貸成數不足，可以取消買房嗎？

要看契約是否有貸款不足條款。若契約只寫貸款由買方自行處理，貸款不足通常仍可能由買方自行補足，因此簽約前應先約定最低貸款金額及未達金額時的處理方式。

買房一定要開本票嗎？

不一定。是否開立本票取決於交易及貸款安排。若需要簽本票，應填妥金額、用途、受款人及到期日，並在債務清償後取回作廢。

契稅是房屋總價的 6% 嗎？

不是。買賣契稅稅率是 6%，但計算基礎為地方政府核定的房屋契價，也就是房屋評定標準價格，不是房屋及土地實際成交總價。

買中古屋流程結論

買中古屋從出價、簽約到交屋，除了確認成交價格，更要注意付款條件、貸款不足、房屋瑕疵、產權負擔及各階段辦理日期。

PTT 網友分享的買房經驗可以作為實務參考，但每一間房屋的產權、屋況與契約都不同。正式支付斡旋金、定金或簽約款前，仍應逐項閱讀文件，並由地政士、銀行或其他專業人員確認，避免只依照其他買家的付款比例或流程照著辦理。

更多買房流程延伸閱讀

官方資料來源

• 內政部：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
• 內政部：2026 年新版成屋建物現況確認書
• 財政部稅務入口網：契稅的課徵與計算方式
• 財政部稅務入口網：不動產移轉公契與印花稅
• 財政部：個人房地合一稅申報規定