你準備賣房嗎？
除了仲介費、代書費，還有一個常聽到的「土地增值稅」你一定要懂！
這篇幫你整理好重點，讓你輕鬆搞懂土地增值稅是什麼、什麼情況下可以用「自用住宅優惠稅率」，還有超好用的試算工具可以幫你預估要繳多少稅。
土地增值稅是什麼？
簡單來說，就是你賣地或賣房時，土地賺到的錢要繳的稅。
只要土地所有權要「轉手」（也就是移轉），就要報稅。
這個稅是針對「土地增值的部分」來算，不是你賣掉的總金額。
誰要繳土地增值稅？主要是賣方負責！
土地增值稅基本上是由賣方來繳納，因為是你把地或房子賣掉、獲得增值利益。
但如果是繼承、贈與、或法院拍賣等特殊情況，就不一定需要繳土地增值稅，這時候會依照不同身份與情境判斷，有些情況是免稅的。
📌 小提醒：即使免課土地增值稅，也可能會涉及房地合一稅或贈與稅，建議找代書或稅務專家諮詢。
土地增值稅怎麼算？一鍵試算幫你快速估稅金
聽起來很複雜的土地增值稅，其實不用自己拿計算機慢慢算。現在有許多好用的試算工具，只要輸入地址或土地資料，就能立刻幫你抓出大概的稅額，超方便！
土地增值稅的試算主要會考量幾個因素：
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土地買進與賣出的 公告土地現值變化
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持有年限是否超過 20 年（可享減徵）
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有沒有符合 自用住宅優惠稅率
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賣出時的 漲價倍數與稅率級距
如果你想自己試算看看，推薦使用這些工具👇：
🔗 信義房屋土地增值稅試算工具（可輸入地段、公告現值自動幫你算）
🔗 新北市政府地政局土增稅試算系統
🔗 台北市地政局地價查詢系統
📌 建議：試算結果僅供參考，正式稅額以地政機關核定為準。
桃園土地增值稅怎麼試算？公告現值要特別注意！
如果你要在桃園地區賣房或賣地，那土地增值稅的計算就會根據桃園市的公告地價來評估。
桃園試算特別注意：
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不同行政區的公告土地現值落差很大（例如中壢與大溪就差很多）
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試算時請查詢 桃園市最新公告土地現值，避免誤差
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部分地段若有都市計畫變更，也會影響地價與稅額
🔗 桃園市政府地政局公告地價查詢系統
🔗 信義房屋桃園專區土地增值稅試算
💡 小提醒：如果你不確定公告現值怎麼查，可以請代書或不動產經紀人協助，也能打電話給地政局詢問。
一般稅率怎麼課？
土地有賺錢，就會根據「漲多少」來分三個級距課稅：
| 土地漲價幅度 | 稅率 |
|---|---|
| 未滿 100% | 20% |
| 100%～200% | 30% |
| 超過 200% | 40% |
💡如果你持有土地超過 20 年，還可以打折：
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持有 20 年以上：減徵 20%
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持有 30 年以上：減徵 30%
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持有 40 年以上：減徵 40%
有住人、沒出租，就能用「自用住宅優惠稅率」！
如果你是把房子當作自家住的，而且滿足這些條件，就能用超優惠「10% 稅率」來算：
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你和配偶、小孩名下沒有其他自住房
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房子有設籍，實際有住人
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賣的這塊地，沒有出租或營業使用
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面積在法規範圍內（都市土地最多 300 坪）
📌 補充：有「一生一次」與「一屋一次」兩種優惠稅率使用機會。
一生一次 vs 一屋一次怎麼選？圖解教你判斷！
| 名稱 | 限制條件 | 使用次數 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| 一生一次 | 自用住宅＋名下無其他房產 | 一輩子只能用一次 | 屋主名下只有一間房的情況 |
| 一屋一次 | 該間房子自用住宅＋條件符合即可 | 同一屋只能用一次 | 名下有其他房產但這間有設籍自住者 |
📝 建議：還不確定要不要賣房、或未來可能換屋？先用「一屋一次」比較彈性，保留「一生一次」給以後更需要的時候。
賣了再買可以退稅？重購退稅怎麼申請？
如果你是賣掉自用住宅後，再買新的自住房，可以申請「重購退稅」，將之前繳的土地增值稅退回來！
申請條件如下：
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原本賣掉的是自用住宅用地
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自出售日起2 年內購買新自用住宅用地
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新買的房子也要自住、設籍，不能出租或營業
📌 建議請代書一起幫忙準備申請資料，會省事許多。
每坪要繳多少土地增值稅？怎麼抓大約金額？
很多人都會問：「那我每坪大概要繳多少稅？」
雖然每筆交易的稅都不同，但這邊教你大致估算方式：
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查公告現值（各縣市地政局網站）
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用賣出價格 – 買進公告現值，算出「漲價總數額」
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根據級距稅率來算（20%、30%、40%）
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除以土地面積，大約知道「每坪稅金」
不想自己算？ 👉 一鍵試算工具在這裡
實際試算案例比較：桃園 vs 台北 vs 台中
| 地區 | 土地面積 | 持有年限 | 試算稅額（自用） |
|---|---|---|---|
| 桃園中壢 | 60 坪 | 25 年 | 約 22 萬元 |
| 台北大安 | 30 坪 | 10 年 | 約 48 萬元 |
| 台中西屯 | 40 坪 | 20 年 | 約 28 萬元 |
📌 不同地區公告現值差異很大，即使坪數差不多，稅額還是可能天差地遠！
小結：賣房前，記得先確認這幾件事！
✅ 是誰擁有這塊地？
✅ 有沒有設籍、出租、營業？
✅ 家裡還有沒有其他房子？
✅ 持有多久了？
✅ 有機會用優惠稅率嗎？能退稅嗎？
如果你符合「自用住宅」的條件，稅可以少很多，記得試算＋善用優惠！
如果你還有關於房地合一稅、贈與稅或房屋過戶的疑問，記得點這些延伸閱讀喔👇
