新成屋、預售屋價格高，不少人會選擇購買屋齡高、價格低的中古屋，但中古屋的屋況問題千奇百怪，遇到漏水、磁磚破裂和壁癌的狀況屢見不鮮。一般消費購物買方可以有「退換貨」和「七天鑑賞期」，但購買中古屋買方並沒有這些保障，但賣方有「中古屋瑕疵擔保責任」。本文將介紹中古屋瑕疵擔保責任範圍、概念及期限，讓大家能了解民法上的「物之瑕疵擔保」，如何應用在中古屋買賣上。
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瑕疵擔保意思
瑕疵擔保是《民法》的法律專有名詞，一般用於買賣交易時，賣方需要向買方擔保，自己出售的東西不會消失或減少價值。若是在交易過後，買方發現賣方提供的東西和原先約定的有差異 (有缺點、瑕疵)，那麼買方就有權利向賣方要求負擔瑕疵擔保責任，常見的方式有解除買賣契約返還價金或減少價金。
中古屋瑕疵擔保責任範圍
賣方對於中古屋瑕疵擔保責任範圍，大多數人並不清楚，究竟中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？以下先從《民法》來看。
《民法》第 354 條：「出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。」
簡單來說，《民法》第 354 條規定的內容，就是賣方在交屋時，必須確保房屋屋況跟買賣契約簽訂時之情況不能有太大落差。例如：簽約時磁磚都是好的，但交屋時磁磚卻破了；或是看屋時沒發現漏水，交屋後遇到雨天才發現房屋會漏水；牆面上有壁癌，但被裝潢擋住，買方看屋時沒注意到。
以上狀況，賣方都必須負責修繕處理，因此，所謂中古屋瑕疵擔保範圍，指的是買賣雙方對於交易的房屋屋況，必須要有共識。
中古屋瑕疵以「堪用」與否為原則
但《民法》第 354 條第 1 項後半提到：「但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵」，意思就是說如果不是很嚴重的情況，那就是買方自行處理。像磁磚破裂這種小瑕疵，如果沒有影響到房屋使用，有時會列為買方要自行處理的範圍。
實務上，中古屋是否具有「瑕疵」，習慣上會以是否「堪用」作為判斷標準。舉例來說，房間門鎖壞了，但門還是可以正常開關，不列入中古屋瑕疵擔保範圍，應由買方自行處理；如果房間門已經變形不能關上，應列入中古屋瑕疵擔保範圍，賣方有義務要負責修復至「堪用」狀態。
中古屋瑕疵可修復，僅能請求減少價金
有些買方遇到中古屋瑕疵，會主張賣方有中古屋瑕疵擔保責任，因而向賣方主張解除契約。然而，目前司法實務都以瑕疵是否可以修復，或是修復成本是否過高作為判斷，像是輻射屋、海砂屋和凶宅等可以判准解除契約，較常見的如壁癌、磁磚破裂和漏水等大多都只能請求減少價金（不包含賣方惡意隱匿）。
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中古屋瑕疵擔保期限
習慣上中古屋瑕疵擔保以 6 個月為限
《民法》第 356 條和第 365 條規定，買方有義務在交屋後確認房屋是否有瑕疵，若有發現任何瑕疵應通知賣方，若賣方不處理，就要在通知賣方後 6 個月內向法院提起訴訟。
雖然民法上所規定的瑕疵擔保責任的消滅時效是 5 年，但回歸到實務面，交屋後就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵，在交屋後半年內應該都可以檢查出問題。所以，習慣上，中古屋瑕疵擔保期限會設定為 6 個月。
超過 6 個月，中古屋瑕疵要舉證是交屋前發生
賣方對於中古屋瑕疵擔保範圍，僅限交屋前的瑕疵，如果是交屋後的瑕疵，則是買方自行處理，跟屋主沒有關係。因此，如果買方是在交屋後第 3 年，才發現房屋有壁癌，就要舉證在交屋前就已經有壁癌。
然而，若是買方真能舉證出壁癌是交屋前就存在的瑕疵，想必也不會第 3 年才向賣方反應。由於買方要舉證中古屋瑕疵是發生在交屋前往往較為困難，因此，這邊建議買方要在交屋時，就安排「驗屋」，若有發現中古屋瑕疵，要立即向賣方反應，確保自身的權益。
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賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任
如果遇到賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任，除了上訴法院外，在尚未正式交屋前，買方可以先將部分款項在履約保證專戶裡，藉此箝制賣方，避免全部款項付清後，賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任。
除非中古屋有重大瑕疵，買方沒有權利要求代書停止撥款
在房屋過戶完後，準備清償原屋主的貸款之前，有些買方會請專業人士到房屋現場「驗屋」。有些買方，在驗屋後發現屋況有磁磚破裂、壁癌或漏水等情形，不僅向賣房提出負擔中古屋瑕疵擔保責任，還會要求代書停止撥款。
然而，除非中古屋有重大瑕疵，例如：海砂屋、輻射屋或凶宅這類，僅是有磁磚破裂、壁癌或漏水這類可修復的情形，買方沒有權利要求代書停止撥款。因為房屋已經過戶完成，買方已經成為新屋主，通常會按照買賣契約繳清房屋買賣價金 (大多數房屋買賣契約會約定過戶完成後 5 日內撥款)。若是買方要因中古屋瑕疵而解除契約，仍需要另外向法院提起訴訟。
中古屋瑕疵擔保範圍雖多，但買方須於交屋 6 個月內提出
本篇文章介紹了有關中古屋瑕疵擔保的相關知識，包含中古屋瑕疵擔保範圍、期限，以及若是賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任，買方該如何應對。像常見的漏水、磁磚破裂和壁癌，賣方若不願修復原狀，即使上訴法院也僅能獲得減少價金，並不能解除契約。最後另外補充說明，如果中古屋沒有重大瑕疵，買方不能要求代書停止撥款。
許多人一生只能買得起一間房子，購買中古屋雖然比較便宜，但遇到瑕疵的機率也相當高，建議想購買中古屋的大家，在購買前除了詳閱不動產說明書外，在看屋、交屋時也要確認是否有未留意到的中古屋瑕疵。如果是在交屋後才發現，也要在交屋後 6 個月內通知賣方，若賣方不願處理，也要在 6 個月內向法院提起訴訟請求減少價金或解除契約，以保障自身的權益。
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