公告地價跟公告現值有什麼差別？如何換算市價？ - 果仁家

人們常持有的房產，主要由「房屋」和「土地」 2 個部分構成，在政府的認定上，房屋部分的價值，通常會參考「房屋評定現值」，但是土地的部分，在政府的資料中往往有「公告地價」和「公告現值」2 種，究竟公告地價跟公告現值有什麼差別呢？本篇文章將介紹公告地價和土地公告現值的意思及差別，以及如何用公告地價或公告現值換算市價？

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公告地價是什麼？

公告地價，是指直轄市或縣（市）政府 (地方政府) 每 2 年在 1 月 1 日公告的土地價格，其訂定方式會參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況，以及民眾負擔能力等，再按法定程序評估。

公告地價的作用，主要是用於課徵地價稅、地租費用時，稅額計算的依據。

土地公告現值是什麼？

土地公告現值，是指直轄市或縣（市）政府 (地方政府)，每年1月1日公告的地價，其編製方式，是由各地方政府對於轄區內的土地進行經常性地價調查，並將地價相近的土地劃為同一區段，之後再根據估計的區段地價，提經「地價評議委員會」評定通過而來。

土地公告現值的作用，主要是用於課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅時，稅額計算的依據，另外，政府徵收私有土地時，補償地價也會用土地公告現值來計算。

公告地價跟公告現值有什麼差別

從前述公告地價和土地公告現值的定義，可以了解到公告地價跟公告現值的差別如下表：

差別項目	公告地價	土地公告現值
公告時間	每兩年 1 月 1 日	每年 1 月 1 日
地價編訂方式	參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況和民眾負擔能力。	將地價相近的土地劃為同一區段，估計出區段地價，再提經「地價評議委員會」評定通過。
主要用途	課徵地價稅、地租費用時，稅額計算的依據	課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅時，稅額計算的依據政府徵收私有土地時，補償地價的計算。

從上表可以發現，公告地價和土地公告現值有不少差別，不過，這 2 者實際上仍有緊密的關聯，根據內政部過去發給各地方政府的公文，內政部有要求「公告地價的漲幅」不應小於「土地公告現值的累計漲幅」，簡單來說，只要土地公告現值在最近有大漲的狀況，那麼公告地價就一定會跟著大漲。

公告地價和土地公告現值如何換算市價？

既然公告地價和土地公告現值都是政府經調查後，所編定的土地公定價格，許多人也不免好奇，公告地價和土地公告現值如何換算市價？

由於公告地價的主要是用於計算土地持有稅—地價稅的稅額，因此，需要考量的重點之一是「人民是否能長期負擔」。目前公告地價約為土地市價的 20%，也就是說，每坪公告地價 20 萬，換算土地市價每坪約 100 萬，兩者價差相當大，所以，一般較少會討論公告地價如何換算市價。

而目前的土地公告現值，在政府逐年積極調整下，土地公告現值大約是土地市價的 90% 左右，價格差別不大，換而言之，每坪土地公告現值 90 萬，換算土地市價每坪約 100 萬，所以，土地公告現值未來是有可能直接換算、等同市價。

補充：申報地價是什麼？

除了公告地價和土地公告現值，或許還有些人聽過「申報地價」，到底申報地價是什麼呢？申報地價，指的是土地所有權人辦理所有權登記時，所申報的地價，不過這個價格並不是可以隨便申報的。

根據《平均地權條例》第 16 條的規定，未申報地價，或申報地價不足公告地價之 8 成者，則以公告地價的 8 成當作申報地價，也就是說，如果土地所有權人未申報地價，或申報地價不足公告地價之 8 成，就會直接以公告地價的 8 成當作申報地價。

申報地價主要用於計算租金，例如：《土地法》第 97 條第 1 項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10％為限。」這邊提到的租金，就是按照申報地價和申報建物價格去計算的。不過實務上，申報地價其實很少用到，因為台灣的房價的市場行情大約是住宅年租金的 20~40 倍，遠低於法規上的規定，現實市場中的租金水準並也非由申報地價推算而來的。