韓國房價近期再度成為市場焦點。根據韓國不動產院公布的 2026 年 5 月全國住宅價格趨勢，首爾住宅平均成交價格首度突破 10 億韓元，來到 10 億 1007 萬韓元，創下官方統計以來新高。
不只買賣價格上升，首爾的公寓、全租與月租也同步上漲。不過，這波漲勢主要集中在首爾及首都圈，部分地方城市的住宅價格仍在下跌，顯示韓國房市並不是全面復甦，而是區域差距持續擴大。
本文整理韓國房價最新數據、首爾房價為何突破 10 億韓元、韓國全租與月租變化，以及目前的房貸與交易限制。
🌟 資料更新時間：2026 年 6 月 23 日。房價與交易數據仍可能隨韓國官方後續修正而變動。
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首爾平均房價首度突破 10 億韓元！
根據韓國不動產院公布的《2026 年 5 月全國住宅價格趨勢調查》，首爾住宅綜合平均買賣價格來到：
10 億 1007 萬韓元！
「住宅綜合」包含公寓、連棟住宅及獨棟住宅，因此不能直接理解為首爾每一間公寓的平均價格，但這仍是首爾住宅綜合平均房價首次突破 10 億韓元。
首爾平均房價在 2025 年 5 月約為 8.97 億韓元，2026 年 5 月則上升至約 10.01 億韓元，一年增加約 1.04 億韓元，漲幅約 11.6%。
| 時間 | 首爾住宅綜合平均價格 |
|---|---|
| 2025 年 5 月 | 約 8.97 億韓元 |
| 2025 年 7 月 | 約 9.26 億韓元 |
| 2025 年 9 月 | 約 9.39 億韓元 |
| 2025 年 11 月 | 約 9.62 億韓元 |
| 2026 年 1 月 | 約 9.81 億韓元 |
| 2026 年 3 月 | 約 9.88 億韓元 |
| 2026 年 5 月 | 約 10.01 億韓元 |
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官方資訊來源：
首爾公寓平均房價超過 13 億韓元
若依住宅類型拆分，首爾公寓的平均價格又高於整體住宅平均。
| 住宅類型 | 2026 年 5 月平均買賣價格 |
|---|---|
| 住宅綜合 | 10 億 1007 萬韓元 |
| 公寓 | 13 億 2979 萬韓元 |
| 獨棟住宅 | 12 億 3123 萬韓元 |
| 連棟住宅 | 3 億 7608 萬韓元 |
其中，首爾公寓平均房價約為 13.3 億韓元，明顯高於住宅綜合平均價格。
不過，平均價格容易受到高價住宅成交影響，因此觀察一般住宅市場時，也可以搭配下方的「中位數房價」一起看。
首爾公寓房價中位數也突破 10 億韓元
所謂中位數，是將所有住宅價格由低到高排列後，位於正中央的價格，比平均數較不容易受到少數豪宅交易影響。
首爾公寓中位數也已達到約 10.22 億韓元，代表價格突破 10 億韓元，不只是少數頂級豪宅拉高平均值，首爾整體公寓市場的價格水準確實已明顯提高。
| 住宅類型 | 2026 年 5 月中位數價格 |
|---|---|
| 住宅綜合 | 7 億 7259 萬韓元 |
| 公寓 | 10 億 2200 萬韓元 |
| 獨棟住宅 | 約 9 億 4000 萬韓元 |
| 連棟住宅 | 約 3 億韓元 |
韓國房價全面上漲了嗎？
並不是。
韓國 2026 年 5 月全國住宅買賣價格指數較上月上漲 0.21%，但若分地區觀察，漲勢主要集中在首爾與首都圈。
| 地區 | 2026 年 5 月住宅價格月變動 |
|---|---|
| 韓國全國 | +0.21% |
| 首都圈 | +0.46% |
| 首爾 | +0.90% |
| 京畿道 | +0.31% |
| 仁川 | -0.06% |
| 非首都圈地方 | -0.02% |
首爾房價單月上漲 0.90%，明顯高於全國平均；京畿道也持續上漲，但仁川與部分地方城市仍呈現下跌。
這代表韓國房市目前更接近「首爾與熱門首都圈上漲，地方市場分化」的格局，而不是全國住宅價格同步大漲。
官方數據查詢：
首爾哪些地區房價漲得較快？
韓國不動產院表示，首爾部分外圍及屋齡較高的住宅仍有買方觀望，但捷運沿線、大型社區、新屋及正在推動重建的社區，買盤相對集中。
2026 年 5 月房價漲幅較明顯的區域包括：
| 首爾行政區 | 月漲幅 |
|---|---|
| 城北區 | 約 1.36% |
| 松坡區 | 約 1.19% |
| 廣津區 | 約 1.18% |
| 城東區 | 約 1.07% |
| 西大門區 | 約 1.06% |
| 蘆原區 | 約 1.05% |
過去首爾房價上漲經常集中在江南、瑞草、松坡等高價區域，但近期漲勢逐漸擴散至城北、蘆原、西大門等價格相對較低的地區。
韓國公寓價格單月上漲 1.06%
首爾 5 月住宅綜合價格上漲 0.90%，其中公寓的漲勢更加明顯，單月上漲約 1.06%。
公寓價格上漲幅度高於獨棟及連棟住宅，主要與韓國住宅市場交易習慣有關。韓國都市人口多集中在大型公寓社區，交通、學區、管理與重建題材，也讓公寓成為市場主要交易標的。
從 2026 年 1 月至 5 月，首爾公寓價格累計上漲約 3.81%，高於前一年同期約 1.95% 的漲幅。
不只房價，首爾全租與月租也同步上漲
韓國住宅市場除了買賣，也有「全租」與「月租」兩種主要租屋方式。
全租是房客一次交付較高額押金，租期內通常不必另外支付或只需支付少量月租；月租則是支付較低押金，再按月繳交租金。
2026 年 5 月，首爾及京畿道租金持續上升：
| 地區 | 全租月漲幅 | 月租月漲幅 |
|---|---|---|
| 首爾 | +0.91% | +0.81% |
| 京畿道 | +0.51% | +0.47% |
房價、全租與月租同時上漲，代表無論選擇買房或租屋，首爾居民的居住成本都在增加。
官方資訊來源：
為什麼韓國租金也持續上漲？
租金上漲可以從以下幾個方向觀察：
（1）買不起房的家庭繼續留在租屋市場
當房價上升、貸款限制變嚴，部分家庭可能延後購屋，繼續留在全租或月租市場，增加租屋需求。
（2）全租房源逐漸減少
近年部分屋主將全租改成「押金加月租」的半月租模式，降低一次收取大額押金後的返還壓力。
當全租供給減少，但實際居住需求沒有下降，全租價格就可能繼續上升。
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（3）房貸與持有成本增加
若屋主的貸款利率、稅務或維修成本提高，也可能將部分成本反映在租金上。
首爾首購族比例創新高
根據韓國大法院登記資料，2026 年 1 月至 5 月，首爾集合住宅買賣登記共約 72,025 件，其中約 32,843 件屬於生涯第一次購屋，比例約為 45.6%。
相較於 2025 年同期約 36.5%，增加超過 9 個百分點，也是自 2010 年公開相關統計以來的高點。
| 項目 | 2026 年 1～5 月 |
|---|---|
| 首爾集合住宅買賣登記 | 約 72,025 件 |
| 生涯首購登記 | 約 32,843 件 |
| 首購比例 | 約 45.6% |
首購比例較高的區域，多集中在房價相對低於江南核心區的蘆原、城北、江北、西大門及冠岳等地。
需要注意的是，首購比例提高，不一定代表首購人數大幅超越所有歷史時期，也可能與投資客及多屋族交易減少有關。當其他買方受到貸款與交易限制，首購族占整體交易的比例就可能提高。
官方資料可至韓國大法院登記資訊平台查詢：韓國大法院登記資訊廣場。
韓國目前有哪些房市管制？
面對首爾房價上升，韓國政府近年持續從交易、貸款與查核三方面管理房市：
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（1）首爾全區納入房市管制區
韓國政府已將首爾 25 個行政區納入調整對象區、投機過熱區及土地交易許可區。
部分住宅交易必須先取得地方政府許可，買方也可能受到實際居住義務限制，目的在降低短期投資及以租金押金支應購屋款的槓桿交易。
（2）一般住宅貸款成數降至 40%
首爾列入管制區後，一般住宅抵押貸款成數由原本最高 70%，降低至最高 40%。
此外，住宅貸款最高額度也依房價分級：
| 房屋價格 | 住宅抵押貸款最高額度 |
|---|---|
| 15 億韓元以下 | 最高 6 億韓元 |
| 超過 15 億、未達 25 億韓元 | 最高 4 億韓元 |
| 超過 25 億韓元 | 最高 2 億韓元 |
實際可貸金額仍會受到收入、負債比、DSR、銀行估價及信用條件影響，不代表一定可以借到最高上限。
（3）青年及新婚家庭政策房貸另有安排
韓國政府表示，青年、新婚家庭及真正自住需求者使用的部分政策房貸，不會完全比照高價住宅投資型貸款限制。
不過，各項政策房貸仍有收入、房屋價格、家庭條件及貸款額度限制，申請時須依個別方案確認。
（4）加強多屋族與違規貸款查核
韓國金融委員會在 2026 年家庭負債管理方案中，也宣布加強多屋族貸款展延、企業貸款挪作購屋，以及違反自住或不得增購住宅約定的查核。
官方資訊來源：
管制變嚴，為什麼首爾房價還是上漲？
貸款與交易限制可以減少部分需求，但房價仍會受到供需、地區偏好與市場預期影響。
（1）首爾住宅需求仍集中
韓國人口成長有限，但工作機會、教育、交通及生活資源高度集中於首爾與首都圈，熱門區域住宅需求仍然存在。
（2）市場擔心未來供給不足
新建住宅、重建及都市更新需要較長時間，若市場認為未來可入住的新屋數量不足，現有住宅價格就可能提前反映供給預期。
（3）屋主惜售造成市場供給減少
當屋主預期價格仍可能上漲，或出售後面臨稅負及重新購屋成本，就可能暫緩出售。
房屋釋出量減少時，即使整體成交量沒有明顯增加，少數成交也可能推高區域行情。
（4）買方轉往相對低價區域
高價住宅受到貸款額度限制後，部分需求會轉往蘆原、城北、江北、江西等價格相對較低的地區，形成房價上漲向外擴散的現象。
韓國房價最新消息總結
2026 年 5 月，首爾住宅綜合平均房價首次突破 10 億韓元，公寓平均價格更來到約 13.3 億韓元；公寓中位數也已超過 10 億韓元。
不過，這波漲勢主要集中在首爾與部分首都圈，並非韓國全國房價同步上漲。與此同時，首爾全租與月租價格也持續增加，讓買房與租屋家庭都面臨更高的居住成本。
韓國政府雖已擴大土地交易許可區、降低一般住宅貸款成數，並依房價限制貸款額度，但熱門地區需求集中、住宅供給預期與屋主惜售，仍使首爾房價維持上升。
韓國房價常見問題 FAQ
韓國首爾平均房價多少？
依韓國不動產院 2026 年 5 月資料，首爾住宅綜合平均買賣價格為 10 億 1007 萬韓元。
首爾公寓平均房價多少？
2026 年 5 月首爾公寓平均買賣價格約為 13 億 2979 萬韓元。
首爾公寓中位數房價多少？
首爾公寓中位數約為 10 億 2200 萬韓元。
韓國房價全部都在上漲嗎？
不是。首爾及部分首都圈地區漲幅較明顯，但仁川與部分地方城市仍有下跌情況。
韓國全租是什麼？
全租是房客支付高額押金，在租期內通常不必每月支付一般月租；租約結束後，屋主再返還押金。
韓國買房最多可以貸幾成？
首爾一般住宅貸款成數最高約為 40%，但實際貸款仍受房價、收入、DSR、信用及政策房貸資格影響。
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