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預售屋建商倒閉怎麼辦？停工、解約、退款與履約保證處理方式一次看

最後更新： 2026 年 7 月 31 日

買了預售屋，最怕的不是晚幾個月交屋，而是工程突然停擺、建商電話打不通，甚至傳出跳票、倒閉或負責人失聯。

遇到這種情況，許多買方第一個反應會是：「剩下的工程款還要繳嗎？」「可以直接解約嗎？」「之前付的錢拿得回來嗎？」

但建商出事後該怎麼處理，不能只看新聞消息。房屋蓋到哪個階段、是否已經過戶、房貸有沒有撥款，以及契約採用哪一種履約保證，都會影響買方下一步。

了解近期台南建商跳票案，請看：台南建商跳票失聯！「佳佳園 5」27 戶過戶卻沒水沒電，買方求償方式一次看

預售屋建商倒閉，先記住這 6 件事

建商倒閉、跳票或失聯，不代表契約自動解除。
先找出完整契約，確認履約保證方式與完工期限。
不要只靠電話聯絡，重要要求應留下書面紀錄。
工程款不能一概停繳，應先確認工程是否達到請款進度。
有履約保證也不代表一定可以立即全額退款。
房貸已經撥款者，不要自行停止繳款。

預售屋建商倒閉，契約會自動失效嗎？

不會。

一般所說的「建商倒閉」，可能包括資金周轉困難、票據跳票、工程停工、公司停止營業、負責人失聯，或進入解散、清算及破產程序。

這些情況雖然代表建案風險升高，但不代表買賣契約會自動消失。買方是否能解約，仍要看建商有沒有違反契約中的重要約定，例如：

超過約定時間仍未開工。
超過期限仍未取得使用執照。
工程長期停擺，明顯無法依約完工。
沒有依照工程進度施工，卻持續向買方收款。
房屋或土地存在無法排除的抵押權、查封或產權問題。
建商無法依約辦理過戶及交屋。

注意：停工不一定等於可以立即解約 建商停工或失聯，只是重要警訊。買方仍要確認契約期限、實際工程狀態及建商違約情形，才能判斷是否已經符合解約條件。

建商停工後，買方應該先做什麼？

一、找出完整的買賣契約

先找出預售屋買賣契約、付款證明、履約保證文件、廣告圖說及建商通知，特別檢查以下內容：

預定開工日期。
預定取得使用執照日期。
工程進度與付款表。
延遲完工及違約處理方式。
解除契約及退款條款。
履約保證方式與承作機構。

不同建案的契約內容可能不同，不能只用其他住戶或網路上的說法判斷。

二、確認工程停在哪個階段

工程只蓋到地下室，和已經取得使用執照但尚未交屋，處理方向會完全不同。

建案目前狀態	買方應優先確認
尚未開工	土地權利、已繳價金去向及是否符合解約條件
興建中停工	剩餘工程、營造廠狀況及續建所需資金
已完工但沒有使用執照	建築、消防或法規問題能否改善
已取得使用執照但未過戶	產權、抵押權、銀行撥款與交屋安排
已過戶但未交屋	水電、驗屋、缺失修繕及房貸責任

買方可以拍攝工地現況，保留建商過去提供的工程進度照片，並向所在地建管單位查詢建照、使用執照及施工狀態。

三、檢查土地與房屋有沒有抵押或查封

買方可以申請土地、建物謄本，查看目前所有權人、抵押權、查封或其他限制登記。

若建案土地或未售房屋已經被設定高額抵押，甚至遭債權人聲請查封，可能影響後續過戶、續建及退款。這類案件不建議只靠建商口頭說明，應請地政人員、代書或律師協助確認。

四、直接聯絡履約保證機構

不要只向建商或代銷詢問。契約記載的是哪一家銀行、信託公司、擔保建商或公會，就應直接向該單位查證：

履約保證是否仍有效。
目前是否已經接獲建商異常通知。
買方應準備哪些文件。
後續是續建、退款，還是等待協調。

五、重要要求要用書面提出

建商電話打不通時，買方可以透過電子郵件、存證信函或律師函，要求建商或履約保證機構說明：

停工原因與目前財務狀況。
最新工程進度及復工時間。
已繳款項與信託資金狀況。
預定完工及交屋時間。
建商無法履約時的處理方式。

書面內容應清楚寫明建案名稱、戶別、簽約日期、已繳金額及要求回覆期限。

六、聯合其他買方整理資料

同一建案的住戶可以成立自救聯絡群組，統一整理契約、付款紀錄、工地照片及主管機關回覆，避免每一戶取得不同說法。

不過，每戶的付款進度、房貸及產權狀態可能不同，是否解約、提告或接受續建方案，仍要個別評估。

建商停工後，剩餘工程款還要繳嗎？

不能因為建商傳出財務問題，就直接把所有款項都停掉。

預售屋的後續款項，原則上應按照契約所列的工程進度支付。例如契約寫明「結構體完成後付款」，建商就應先完成該項工程，才能要求買方付款。

如果現場工程明顯尚未達到請款進度，買方可以要求建商提供工程完成證明，並對請款提出書面異議。

但若工程已經達到契約所定進度，買方只因聽到建商可能倒閉就自行停付，也可能被建商主張逾期付款。

工程款處理原則 先確認工程是否達到契約請款進度，再決定是否付款。對有爭議的款項，應用書面提出異議，不要只用電話告知，也不要自行全面停繳。

預售屋履約保證可以保障什麼？

預售屋契約通常會採用下列履約保證方式之一：

履約保證方式	簡單來說
不動產開發信託	土地與興建資金交由信託機構管理，但不代表信託機構保證完工。
價金返還保證	建商無法履約且符合條件時，由金融機構依約返還買方價金。
價金信託	買方款項進入信託專戶，依工程進度支付建案費用。
同業連帶擔保	原建商無法完成時，由契約記載的擔保建商負責續建交屋。
公會連帶保證	由參與協定的業者依約接手完成建案。

有信託，不等於銀行保證全額退款 信託主要功能是管理土地或資金。工程已經支出的款項，不一定還留在信託帳戶；銀行或信託公司也不一定要拿自己的錢補足建案缺口。

同業連帶擔保也不等於立即退款

同業連帶擔保的重點通常是由另一家建商完成工程並交屋，而不是事件發生後立即把所有已繳款項退還買方。

建商倒閉，可以直接解約退款嗎？

建商倒閉或失聯，不代表買方可以立刻單方面宣布解約。通常要先確認建商是否已經違反契約中的開工、完工、取得使用執照或交屋期限。

若建商已構成重大違約，買方可依契約要求：

解除預售屋買賣契約。
返還已繳房地價款。
返還契約約定的遲延利息。
依契約請求違約金或損害賠償。

但必須注意，法律上可以要求退款，不代表建商實際有錢可以立刻退。

如果建商已經沒有足夠資產，買方可能還要經過消費調解、訴訟、強制執行或債權申報，實際拿回的金額及時間都會受到建商財務狀況影響。

應該等續建，還是解約拿回錢？

可以先從工程進度判斷。

工程才剛開始

如果建案尚未實質動工，土地及融資問題又很複雜，短期內看不到復工可能，買方通常會優先評估解除契約及取回已繳款項。

房屋已經接近完工

如果主要結構已完成，只剩水電、消防、公共設施或室內收尾，要求履約保證機構接手續建，可能比解約後追討現金更有機會保住房屋價值。

已經取得使用執照或完成過戶

這類案件通常不只是單純退訂，還會牽涉產權、抵押權、銀行房貸及房屋返還。買方不宜自行簽署解約或拋棄權利文件，應先請律師檢查。

情況	可優先評估
尚未開工或工程進度很低	解除契約、價金返還及資產保全
工程接近完成	由擔保公司或其他業者續建交屋
已過戶或房貸已撥款	先處理產權、房貸及剩餘工程問題