首購族房貸可以貸幾成？利率、寬限期與銀行審核條件整理

首購族買房時，最常問的問題就是：「我可以貸幾成？」很多人以為只要是首購族，就一定可以貸到 8 成，甚至可以直接使用新青安貸款。

但實際申請房貸時，銀行不會只看你是不是首購，也會評估收入、信用、負債比、房屋條件、鑑價結果與當前授信政策。

本文整理首購族房貸可以貸幾成、新青安與一般房貸差異、房貸利率怎麼看、寬限期要注意什麼，以及銀行審核首購房貸時最重視的條件，幫助第一次買房的人在簽約前先抓出比較合理的自備款與月付金。

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首購族房貸可以貸幾成？常見約 7 成到 8 成

一般來說，首購族如果收入穩定、信用正常、負債比不高，且購買的是銀行接受度較高的住宅產品，常見房貸成數大約落在 7 成到 8 成之間。若符合新青安資格，最高貸款成數可到 8 成，但仍要看銀行審核與房屋鑑價結果。

這裡要特別注意，「8 成」不是直接用成交價計算，而是銀行會依照鑑價結果、擔保品條件與借款人條件核定。若銀行鑑價低於成交價，實際可貸金額也可能比買方預期更低。

房貸情境	常見貸款成數	說明
一般首購族	約 7 成到 8 成	需看收入、信用、房屋條件與銀行政策
符合新青安資格	最高 8 成	仍須銀行審核，最高額度為 1,000 萬
房屋條件較弱	可能低於 7 成	例如屋齡高、地點較偏、特殊產品或鑑價不足

延伸閱讀：首購族是什麼？首購族條件、資格認定、貸款優惠一次看

新青安可以貸幾成？最高 8 成、額度最高 1,000 萬

新青安是目前首購族最常討論的政策貸款之一。依照現行方案，新青安貸款最高額度為 1,000 萬元，貸款年限最長 40 年，寬限期最長 5 年，最高貸款成數為 8 成。

不過，新青安不是只要第一次買房就一定可以申請，也不是符合資格就保證能貸滿 1,000 萬或 8 成。借款人仍要符合本人、配偶及未成年子女無自有住宅等條件，並通過承辦銀行的授信審核。

新青安項目	內容
最高貸款成數	最高 8 成
最高貸款額度	最高 1,000 萬元
最長貸款年限	最長 40 年
最長寬限期	最長 5 年
適用對象	年滿 18 歲，本人、配偶及未成年子女名下無自有住宅者

房貸成數怎麼算？不是用成交價直接算

很多首購族會用「成交總價 × 貸款成數」來估算自備款，例如買 1,500 萬元的房子，若貸 8 成，就以為只要準備 300 萬元自備款。但銀行核貸時，通常會看鑑價結果。

如果成交價高於銀行鑑價，貸款成數可能會以銀行認定價值計算，買方就需要補足差額。

項目	鑑價等於成交價	鑑價低於成交價
成交價	1,500 萬元	1,500 萬元
銀行鑑價	1,500 萬元	1,400 萬元
核貸 8 成	可貸約 1,200 萬元	可貸約 1,120 萬元
買方需準備差額	約 300 萬元	約 380 萬元

這還不包含契稅、代書費、規費、保險費、搬家費、裝修費與家具家電費用。因此首購族試算自備款時，建議不要只抓房價 2 成，而是要額外預留購屋雜支與緊急預備金。

首購族自備款要準備多少？建議保守估算

若以首購房貸常見 7 成到 8 成來看，自備款表面上大約是房價的 2 成到 3 成。但實際買房時，還會有稅費、代書費、裝修費與家具家電支出，因此建議首購族以「房價 2 成到 3 成，加上額外周轉金」來估算。

不同房價、不同成數的自備款試算

買房前最常見的困惑是：「我知道可以貸 7 到 8 成，但實際差多少？」以下用 1,000 萬、1,500 萬、2,000 萬三個房價情境，比較 7 成、7.5 成、8 成的自備款差異，讓你一目了然。

自備款試算對照表

房屋總價	貸款 8 成	自備款	貸款 7.5 成	自備款	貸款 7 成	自備款
1,000 萬	800 萬	200 萬	750 萬	250 萬	700 萬	300 萬
1,500 萬	1,200 萬	300 萬	1,125 萬	375 萬	1,050 萬	450 萬
2,000 萬	1,600 萬	400 萬	1,500 萬	500 萬	1,400 萬	600 萬
2,500 萬	2,000 萬	500 萬	1,875 萬	625 萬	1,750 萬	750 萬

⚠️ 自備款欄位僅計算「總價 − 貸款金額」，尚未包含契稅、代書費、規費、裝修、家具家電與搬家費，實際需準備金額會更高。

月付金試算（以 40 年、利率 2.3% 試算）

以新青安常見條件（40 年、利率約 2.3%）為例，貸 1,000 萬與 1,500 萬的月付金差異如下：

貸款金額	寬限期 5 年（只繳利息）	寬限期後月付金（本息攤還）
800 萬（1,000 萬房、貸 8 成）	約 15,333 元/月	約 26,500 元/月
1,000 萬（上限額度）	約 19,167 元/月	約 33,100 元/月
1,125 萬（1,500 萬房、貸 7.5 成）	約 21,563 元/月	約 37,200 元/月
1,200 萬（1,500 萬房、貸 8 成）	約 23,000 元/月	約 39,700 元/月

利率僅供試算參考，實際利率依銀行核定條件而異。使用寬限期期間只繳利息，寬限期結束後月付金會大幅增加，建議兩個金額都要試算。

首購房貸利率怎麼看？不要只看最低利率

首購族在比較房貸時，除了貸款成數，也會關心利率。房貸利率會受到市場利率、銀行資金成本、借款人條件、房屋條件、貸款成數與是否適用政策優惠影響。

新青安屬於政策優惠貸款，有政府與公股銀行利息補貼機制，因此通常會比一般房貸有優惠。不過，是否適合使用新青安，仍要看是否符合資格、貸款金額是否足夠、是否需要寬限期，以及未來還款能力。

比較項目	為什麼重要
名目利率	影響每月利息與總利息支出
貸款成數	影響自備款壓力
開辦費與帳管費	會增加初期成本
綁約與提前清償限制	影響未來轉貸或提前還款彈性

延伸閱讀：房貸月付金占收入多少才安全？單薪、雙薪夫妻負擔率試算

首購族要不要用寬限期？先看寬限期後的月付金

寬限期是指前幾年只繳利息、不還本金，因此前期月付金會比較低。對剛買房、還要裝修、添購家具家電或手上現金不寬裕的首購族來說，寬限期可以降低初期壓力。

但寬限期不是不用還本金，而是把本金延後償還。寬限期結束後，貸款會開始攤還本金與利息，月付金通常會明顯增加。如果一開始沒有試算寬限期後的金額，後續可能會出現現金流壓力。

• 新青安還本壓力懶人包：寬限期、補貼退場、月付金試算與房貸繳不出來怎麼辦

銀行審核首購房貸，看哪些條件？

首購族申請房貸時，銀行會綜合評估「人」與「房子」兩個面向。人的部分包括收入、信用、負債與還款能力；房子的部分包括地點、屋齡、坪數、用途、鑑價與流通性。

審核面向	銀行會看什麼	對房貸的影響
收入	薪轉、所得、工作年資	影響可貸金額與還款能力
信用	信用卡、貸款繳款紀錄	影響是否核貸與利率條件
負債	信貸、車貸、學貸、分期付款	影響負債比與貸款成數
房屋	地點、屋齡、用途、鑑價	影響擔保品價值與核貸成數

已婚者也要留意配偶名下房產與家庭財務狀況，可參考：配偶有房算首購嗎？夫妻買房資格、貸款與補助認定一次看。

月收入要多少，才能支撐首購房貸？

銀行審核房貸時，通常會看「債務服務比率（DSR）」，也就是每月房貸還款金額占月收入的比例。一般銀行會要求這個比率不超過月收入的 30% 到 40%。

不同貸款金額，月收入參考

以寬限期結束後的月付金為基準（較保守），搭配 40% 負債比上限估算：

貸款金額	寬限期後月付金（約）	建議月收入（以負債比 40% 估算）
700 萬	約 23,200 元	約 58,000 元以上
800 萬	約 26,500 元	約 66,000 元以上
1,000 萬（新青安上限）	約 33,100 元	約 83,000 元以上
1,200 萬	約 39,700 元	約 99,000 元以上

上述數字為估算參考，實際核貸條件因銀行、貸款年限、利率、信用狀況與負債而異。雙薪家庭可以合併計算收入，對核貸金額有幫助。

3 個常見情況說明：

1. 有其他負債（信貸、車貸、學貸）怎麼辦？ 銀行計算負債比時，會把所有每月應還款金額都算進去。若你已有 10,000 元/月的信貸，等於月收入要再加約 25,000 元，才能維持同樣的房貸可貸金額。
2. 雙薪家庭可以合併計算嗎？ 可以。若配偶願意列為共同借款人，銀行可以合併雙方收入計算負債比，有助於提高可貸金額或成數。但配偶的信用與負債也會一起被評估。
3. 自行業、接案者怎麼辦？ 若無固定薪資收入，可用申報所得或存款流量輔助證明財力。部分銀行接受近 2 年所得稅申報紀錄、存摺往來明細，但審核標準通常比薪轉族更嚴格。

延伸閱讀：房貸收入證明不足怎麼辦？沒有薪轉、夫妻合併收入與補強財力方法

哪些情況會讓首購房貸成數降低？

即使是首購族，也可能因為個人條件或房屋條件而貸不到預期成數。以下幾種情況，都是銀行可能較保守審核的原因。

可能降低成數的情況	原因
收入不穩定	銀行難以確認長期還款能力
信用紀錄不佳	遲繳、循環利息或負債過高都可能影響核貸
屋齡太高或地點較弱	銀行鑑價與擔保品接受度可能較低
成交價高於銀行鑑價	銀行會以鑑價結果核貸，買方需補足差額

延伸閱讀：名下有繼承房還算首購嗎？共有、持分房產怎麼認定

首購族買房前，建議先做 3 種試算

買房前不能只問「可以貸幾成」，還要同時試算自備款、月付金與壓力情境。這樣才能判斷買房後的生活是否仍然安全。

1. 自備款試算

先用 7 成、7.5 成、8 成三種情境試算，看看不同貸款成數下，需要準備多少現金。建議不要只用最高成數試算，因為實際核貸可能比預期保守。

2. 月付金試算

月付金要用實際可能貸款金額、利率、年限試算。若有寬限期，還要分別算寬限期內與寬限期後的月付金。

3. 壓力測試

建議多試算利率上升、收入短期減少、裝修費超支或家庭支出增加的情況。若只要稍微變動就會無法負擔，代表購屋總價可能需要再下修。

首購族房貸常見問題 FAQ

Q1：首購族房貸一定可以貸 8 成嗎？

不一定。首購族常見貸款成數約 7 成到 8 成，但實際仍要看銀行審核、房屋鑑價、收入、信用與負債比。符合新青安資格者最高可到 8 成，但也不是保證核貸。

Q2：新青安最高可以貸多少？

新青安最高貸款額度為 1,000 萬元，最長年限 40 年，寬限期最長 5 年，最高貸款成數 8 成。不過實際金額仍要看銀行審核與鑑價。

Q3：首購族自備款準備 2 成就夠嗎？

不一定。若銀行核貸 8 成，表面上自備款約 2 成，但還要另外準備稅費、代書費、裝修、家具家電與緊急預備金。若銀行只核貸 7 成或 7.5 成，自備款壓力會更高。

Q4：房貸成數是用成交價計算嗎？

不一定。銀行通常會看鑑價結果，如果鑑價低於成交價，貸款金額可能以鑑價為基準計算，買方需要補足差額。

Q5：寬限期越長越好嗎？

不一定。寬限期可以降低前期月付金，但本金會延後償還，寬限期結束後月付金通常會增加。申請前一定要試算寬限期後的還款壓力。

Q6：月收入多少才能申請到 1,000 萬新青安？

以寬限期結束後的月付金約 33,100 元估算，若銀行要求負債比不超過 40%，建議月收入至少約 83,000 元以上。若有其他負債（信貸、車貸等），建議月收入更高才能支撐。雙薪家庭可合併計算，有助於提高可貸金額。

Q7：鑑價不足怎麼辦？可以跟其他銀行比較嗎？

可以。不同銀行鑑價結果可能有差異，建議可同時向多家銀行送件，比較鑑價結果與貸款條件。若所有銀行鑑價都明顯低於成交價，代表買方需要補足差額，這時候要評估手邊現金是否足夠，避免交屋前資金不足。

最後整理首購族房貸重點

首購族房貸可以貸幾成，不能只用「是不是首購」判斷。一般首購族常見貸款成數約 7 成到 8 成；符合新青安資格者最高可貸 8 成、最高額度 1,000 萬、最長 40 年、寬限期最長 5 年。但實際核貸結果，仍取決於銀行鑑價、個人收入、信用狀況、負債比與房屋條件。

重點	說明
首購族不保證貸 8 成	銀行仍會看收入、信用、負債比與房屋條件
新青安最高 8 成、1,000 萬	但須符合資格，且經銀行審核通過
鑑價低於成交價會增加自備款	貸款成數常以銀行鑑價結果作為基準
寬限期不是不用還本金	寬限期後月付金會增加，需提前試算

整體來看，首購族買房前最重要的不是追求最高貸款成數，而是先確認自己真正能負擔多少總價。建議先向銀行做房貸初估，並用 7 成、7.5 成、8 成三種情境試算自備款與月付金，再決定是否出價或簽約，避免貸款成數不如預期，導致交屋前資金壓力突然變大。

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